Após invadirem o mercado de casas e apartamentos em Miami,
compradores brasileiros gastam agora fortunas investindo em imóveis comerciais
nos Estados Unidos — e, desta vez, miram também fora da ensolarada Flórida.
Propriedades desse tipo já representam 8% das aquisições por brasileiros, fatia
maior do que a de outros investidores, de acordo com a Associação Nacional das Corretoras
(NRA, na sigla em inglês) dos EUA. Segundo corretores, a procura de moradores
do Brasil tem aumentado pelo menos 30% ao ano nesse segmento.
A maior parte dos brasileiros que apostam no segmento busca aproveitar a
perspectiva de valorização das propriedades e dos aluguéis com a recuperação da
economia americana — no primeiro semestre deste ano, as vendas comerciais
avançaram 23% em comparação a 2013, destaca George Ratiu, da NRA. O principal
objetivo é se proteger da alta cambial, afirma Leo Ickowicz, sócio da Elite
International. Localizada em Miami e focada em brasileiros, a imobiliária
fechou 60 negócios desse tipo este ano, contra 35 em 2013.
O preço das propriedades comerciais é salgado: costuma ficar acima de
US$ 1 milhão, enquanto casas na Flórida custam em média US$ 410 mil. Mas há
imóveis a partir de US$ 700 mil, e é possível financiar cerca de metade do
valor em até 20 anos junto a bancos americanos e até brasileiros (o Banco do
Brasil oferece essa linha por meio de sua subsidiária nos EUA). Segundo
investidores, a taxa dos financiamentos é atraente, abaixo de 5% ao ano.
ENCARGOS SÃO DO INQUILINO
Os brasileiros adquirem as propriedades para alugar por meio de acordos
do tipo Triple Net, no qual o inquilino assume o pagamento de impostos, taxas,
manutenção e seguro, explica Cassio Faccin, dono da consultoria Faccin
Investments, especializada em transações imobiliárias nos EUA. A compra costuma
ser feita quando o imóvel já tem um longo contrato de locação — acima de dez
anos — com grandes redes de restaurante (Taco Bell, Burger King), farmácia
(CVS, Walgreens) ou bancos. Faccin recomenda a seus clientes abrirem empresas
nos EUA, um processo rápido e barato. Isso visa a contornar o imposto sobre
herança americano, que come até metade do patrimônio em caso de morte.
— Com o boom imobiliário nos EUA, o retorno das residências caiu.
Enquanto isso, os imóveis comerciais têm mais chances de valorização e rendem
cerca de 6% ao ano, muito para a baixa inflação americana — explica Faccin.
O paulistano Marcelo Mazza, de 43 anos, tem apartamento na Flórida desde
2012, para lazer. Este ano, tomou coragem e comprou dois imóveis comerciais: um
em Fort Lauderdale, ocupado pela rede de panquecas Ihop, e outro em Miami, com
um KFC. Este último custou US$ 1,1 milhão, dos quais 60% foram financiados por
um banco de lá, com taxa de 4,25%. O aluguel mensal é de US$ 5.960, enquanto as
parcelas do financiamento são de US$ 4.080, o que garante rendimento líquido de
US$ 1.880.
— Eu tinha uma despesa em dólar com meu apartamento e uma receita em
real aqui no Brasil. Acabava perdendo com a variação cambial. Agora, garanti
uma renda interessante em dólar — diz o investidor, que já pensa em comprar o
terceiro imóvel para alugar. — Eu até conseguiria rentabilidade maior no Brasil,
mas prefiro ganhar 6% em dólar do que 9% em real.
ESTABILIZAÇÃO NO RESIDENCIAL
O caminho feito por Mazza é o mais comum: o investidor busca imóveis
comerciais quando já estabeleceu residência.
— Para brasileiros, casas funcionam como uma chance de “molhar o pé”,
aprender sobre o mercado americano para, depois, investir em edifícios
comerciais — conta David Wigoda, da diretoria da associação de corretores de
Miami, que vê seus negócios com brasileiros crescerem 30% no segmento.
Se o setor comercial se aquece, a procura por imóveis residenciais se
estabiliza. A fatia de brasileiros nas compras de casas nos EUA por
estrangeiros subiu de 1% para 3% em 2011, mas está congelada em 2% desde o ano
passado. Enquanto isso, a fatia dos chineses saltou de 9% para 16% de 2010 para
cá. Só na Flórida, o percentual de brasileiros caiu de 9% para 6% desde 2012.
— A depreciação do real e a desaceleração econômica do Brasil são as
possíveis razões do declínio — afirma Jed Smith, um dos diretores da NRA.
Mas os edifícios para locação atraem até quem não tem casa nos EUA. O
empresário Mauro Ferreira comprou um imóvel de US$ 3,5 milhões em Houston, no
Texas. O prédio será entregue no mês que vem e vai abrigar uma rede de
farmácias. O que o atraiu foi a segurança do Triple Net, que, além de deixar os
encargos para o inquilino, tem cláusulas rígidas para rompimento de contrato.
— No Triple Net, o investidor não está preocupado com a localização,
pode ser em qualquer lugar dos EUA. O que importa é a rentabilidade — explica a
carioca Claudia d’Orey, corretora em Miami na AG Advisors.
Ela esteve no Rio este mês para fazer contato com possíveis clientes,
como escritórios especializados em administrar fortunas familiares. Segundo
Claudia, o resultado das eleições pode influenciar os investidores.
— O motivo de eu ter comprado apartamento nos EUA foi a situação
econômica aqui. Agora, esperarei para ver o que vai acontecer. Não descarto
passar a investir em imóveis comerciais por lá — diz a economista Karla
Camargo, de 46 anos.
Mas é preciso ter em mente os riscos, alerta Paulo Fabbriani, investidor
imobiliário e membro da Ademi-RJ, associação do setor no Rio. O processo,
ressalta, exige um conhecimento sofisticado do mercado:
— Se o título americano rende 2,5%, é claro que um negócio que rende 7%
terá riscos consideráveis. Empresas, que são locatárias, quebram também
